De nos jours, la promotion immobilière contribue énormément aux finances publiques et à l’épanouissement social. Défiscaliser donc le secteur immobilier devient dès lors l’un des défis majeurs pour tout gouvernant soucieux du développement. C’est conscient de cela que les lois sont élaborées pour optimiser les réductions fiscales immobilières afin d’appâter les investisseurs. La loi Pinel s’inscrit dans cette logique. Mais en quoi consiste-t-elle ? Quels sont ses avantages et les conditions à remplir pour y avoir accès ?
Loi Pinel : Quels sont ses avantages
Les avantages liés à la loi Pinel sont à la fois nombreux et mirobolants. Du point de vue global, on peut dire que cette loi est intéressante à la lumière de la réduction fiscale. Mais elle permet également à tout investisseur de devenir propriétaire à part entière d’un immeuble sans oublier les revenus que génèrent les activités locatives.
Ce dispositif juridico-foncier de prêt à taux zéro et du faible taux d’intérêt des crédits immobiliers a transformé le secteur immobilier en une véritable source de financement de la caisse nationale. En 2016, les activités locatives ont connu une augmentation de 7,4% avec 380 000 logements construits.
Souscrivez donc en loi Pinel vous rend automatiquement bénéficiaire des avantages tels que :
- La réduction fiscale allant jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans pour un investissement de 300 000 euros
- Préparation anticipée de la retraite grâce à la vente de la propriété ou sa location continue dès la fin de la durée d’engagement locatif.
- La constitution d’un patrimoine grâce aux revenus locatifs et surtout à la réduction d’impôts
Comment et pourquoi investir en loi Pinel ?
La loi Pinel est une proposition de Sylvia Pinel, autrefois ministre français du logement. Cette loi vise à stimuler les investissements dans le domaine immobilier par la construction des logements neufs. Elle a également pour objectif d’élargir le champ d’accès aux habitations construites dans les zones où la demande est fortement plus élevée contrairement à l’offre. Elle est dotée des dispositions de réduction d’impôts dont les pourcentages varient en fonction de la durée d’engagement locatif. Ces dispositions prévoient une réduction fiscale d’environ 12%, 18% ou 21% respectivement associée à une période d’engagement de 6, 9, et 12 ans maximum.
Les Zones en loi Pinel
Cette même loi prévoit à travers ces dispositions, les zones qui sont éligibles à la construction des logements en loi Pinel. Cinq zones ont été principalement retenues. Il s’agit de :
- Zone A bis
- Zone A
- Zone B1
- Zone B2
- Zone C
Conditions à remplir pour souscrire en loi Pinel
La loi Pinel est fondée sur des principes de base absolus de la loi Duflot pour avoir réduire la période d’engagement locatif de 9 ans à 6 ans. Cette loi autorise désormais les investisseurs à louer des logements à leurs ascendants et descendants pourvu que ces derniers ne fassent partie du même foyer fiscal. Pour prétendre aux avantages fiscaux en loi Pinel, tout investisseur doit se conformer à la règlementation en vigueur. Ainsi :
- Il faut que le logement soit neuf, rénové ou Vendu en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
- Il faut que le logement soit en mode non meublé, en résidence principale ou en location
- L’investissement doit respecter le zonage. Donc le logement doit être construit dans les zones définies par la loi Pinel
- La construction des logements doit se faire en fonction des normes thermiques et énergétiques prévues par le dispositif Pinel (Label BBC 2005 ou RT 2012)
- Le promoteur immobilier doit se plier aux plafonds de loyers définis par la loi
- Les ressources des locataires ne doivent pas excéder le plafond fixé par la loi
Seules les zones A bis, A et B1 continueront de bénéficier de ce dispositif jusqu’au 2021 selon la nouvelle politique du logement qui porte la signature du ministre Jacques Mézard. Cependant, la zone B2 bénéficie d’une loi dérogatoire spéciale qui couvre seulement l’année 2018. Quant à la C, elle ne fait plus partie du Pinel depuis le décembre 2017.
Rappelons que la loi de défiscalisation s’applique aussi à la rénovation des biens. Elle a permis au secteur immobilier de retrouver ses lettres de noblesse notamment en octroyant en 2016 plus de 440 000 permis de construire.
Comment fonctionne la loi Pinel et comment en profiter ?
Investir dans n’importe quel domaine d’activité équivaut à une prise de risques. Cependant, les intérêts trop attrayants du secteur immobilier ne doivent pas empêcher tout investisseur de rester vigilant vis-à-vis de son placement immobilier. Ainsi, le promoteur immobilier doit prendre en considération certains critères :
Quel logement est éligible à la loi Pinel
La rentabilité d’un placement immobilier dépend en grande partie du choix stratégique de l’emplacement du logement. L’investissement en loi Pinel est encore plus exigeant vis-à-vis de ce critère. En effet, les zones d’implantation des bâtiments à construire sur la base de la règlementation Pinel ont été clairement définies. La situation géographique des logements Pinel est associée à cinq zones identifiées comme suit : la zone A bis, A, B1 et B2. Rappelons que la zone B2 sera exclue à l’horizon fin 2018.
Comment investir avec la loi Pinel
Tout promoteur immobilier décidant d’investir en loi Pinel doit choisir parmi ces différentes zones même si l’Etat à un moment donné, a partiellement étendu le mécanisme Pinel à l’ensemble des communes. C’est dans cette logique même que la zone C a bénéficié d’une loi dérogatoire. C’est d’ailleurs cet élargissement des zones Pinel qui doit susciter de la prudence auprès des investisseurs. Ces derniers doivent éviter de se fier du coup à l’attractivité des investissements dans les zones moins visées. Sinon la productivité de leur placement serait heurtée à des difficultés de trouver les locataires.
Par ailleurs, il semble plutôt conséquent d’investir dans les régions à forte concurrence locative. Ainsi, certains promoteurs n’hésitent pas à opter pour les secteurs A bis, A1 et A2. Heureusement que le Laboratoire immobilier vient à votre secours à travers la mise à votre disposition des espaces à éviter tels que: Troyes, Valence, Dinan, Angoulême, Béziers, Saint-Brieuc, Valence, etc. Et si vous voulez identifier les zones tendues ou non, vous devez :
- Vérifier le taux d’inoccupation des logements situés dans la zone
- Evaluer la croissance démographique du département en insistant sur le nombre de nouveaux…
- Faire une étude prévisionnelle des logements construits ou mis en chantier pour l’année à venir.
Le calcul du taux de productivité
C’est le Taux de Rendement Interne qui est applicable à l’ensemble des dépenses réalisées pour l’investissement (d’entretien ou d’acquisition, intérêt d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété et autres). Il faut surtout éviter de rehausser volontiers le taux de rentabilité et de faire aveuglement confiance au:
- taux de rendement brut en se basant uniquement sur le prix d’achat du local et les revenus annuels générés par sa location
- taux de rendement net ne prenant pas en compte la qualité du bien par rapport au temps qu’à durer l’investissement.
La qualité du bien
Elle dépend surtout de la qualité de la réalisation du constructeur. Vous devez vous enquérir de l’expérience de l’entreprise prestataire quant à sa gestion des travaux de chantier surtout lorsque ce dernier est neuf. Le constructeur est-il fiable, sérieux et efficient ? Ou encore, a-t-elle l’habitude de livrer les chantiers dans le délai raisonnable ? Voilà autant des questions que vous devez vous poser si vous voulez optimiser votre investissement.
Le super Pinel
La loi de défiscalisation Pinel est bien connue des investisseurs dans l’immobilier locatif, notamment pour profiter d’une réduction d’impôt accessible et ses conditions d’éligibilité peu contraignantes. Alors que sa disparition est actée pour la fin de l’année 2024, son remplaçant fait déjà son entrée : la Loi Pinel Plus (+), aussi appelée “Super Pinel”.
