Statut LMNP : La source de motivation des investisseurs immobiliers
Aujourd’hui, le secteur immobilier prend de l’ampleur grâce aux diverses lois prises pour l’encadrer. C’est dans cette logique que s’inscrit le Statut LMNP qui offre des avantages fiscaux plus flexibles. Il est mis en place pour favoriser les investissements locatifs meublés. Mais à quoi ressemble ce cadre juridique fiscal des biens immobiliers ? Quels avantages offre-t-il ? Quels sont les conditions à respecter et les pièges à éviter ? Nous tâcherons de répondre dans ce dossier à chacune de ces questions.
Statut LMNP : À quoi se résume-t-il ?
La loi LMNP vise l’achat et la location des logements meublés. Souscrire donc en LMNP consiste à acheter et louer une habitation pour bénéficier des avantages fiscaux plus conséquents. En effet, les profits générés par la location sont sujets à un abattement forfaitaire de 50 %.
En termes clairs, les revenus engendrés par la location ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an pour le propriétaire soit 50 % de ses revenus généraux par an. Mais il est à noter que l’amendement Censi-Bouvard permet au propriétaire d’augmenter ses revenus au cas où son bien meublé serait une maison des personnes âgées, des handicapés ou une résidence étudiants, etc.
Le statut LMNP va plus loin en proposant aux investisseurs-bailleurs trois modes d’imposition aussi fructueux les uns que les autres. Il s’agit de :
Régime micro-Bic des Micro-entreprises
Souscrire à ce régime suppose que votre revenu par an est en bas de 70 000 euros associé à un abattement forfaitaire de 50 %. Le revenu des locations relatives aux chambres d’hôtels, domaines ruraux et meublés de tourisme est fixé à 170 000 euros assortis d’un abattement représentatif des charges de 71 %.
Le régime réel
C’est un régime fiscal qui permet à un bailleur de décompter la somme réelle de ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, etc.) et même d’amortir l’habitation. Dans ce cas, un éventuel déficit fiscal ne sera plus à la charge de vos revenus, mais plutôt à la charge des profits issus de la location meublée.
C’est un régime facultatif pour les professionnels immobiliers non meublés et toute modification doit être signalée au service des impôts au plus tard le 1er février de la prochaine année fiscale.
Le régime réel normal
Il s’impose impérativement à tout propriétaire dont les revenus annuels atteignent les 788 000 euros. Il est exigeant vis-à-vis du plan comptable et permet également la déduction des charges qui reviennent au propriétaire.
Statut LMNP : conditions à remplir
La souscription au statut LMNP soumet le bailleur ainsi que le logement à certains critères. Ainsi, tout investisseur doit :
- acheter un logement meublé et le louer au regard du cadre fiscal LMNP
- opérer un revenu locatif annuel de 23 000 euros ou 50 % de revenu intégral de la location
- éviter de vous inscrire au registre du commerce.
Les avantages du statut LMNP
Principalement, l’investissement en LMNP vous offre une vue claire de l’imposition sur les revenus locatifs et de sa variation. Hormis cet atout majeur, la loi LMNP présente d’autres avantages secondaires à savoir :
- les profits générés par la location sont moins taxés
- la rentabilité avec les locations non meublées est plus avantageuse
- la mise en bail des logements meublés est plus agréable que pour les habitations non meublées
- la réduction fiscale de 11 % du placement hors taxe (pour les investissements sous Censi-Bouvard)
- les loyers garantis même en cas d’inoccupation du bien (pour les placements sous Censi-Bouvard)
- la possibilité de retirer la TVA lors de l’achat du bien.
Les risques à éviter
En dépit de la facilité que représente l’application du Statut LMNP, l’investisseur doit rester éveillé et vigilant pour éviter certains pièges qui pourraient lui être fatals. Pour cela, il doit :
- éviter d’acheter un logement surévalué. C’est très risqué, car il y a des bailleurs qui vendent leur habitat au prix TTC, ce qui est supérieur aux tarifs normaux du marché
- vendre son local après 20 ans. Au cas où l’habitation serait vendue avant 20 ans, le bailleur risque de rembourser les TVA perçues à son achat
- éviter les fonds de concours parce qu’au demeurant, les promoteurs vendent les biens aux plus offrants et lorsque le secteur s’écroule, vous vous retrouvez dans des difficultés financières.